재개발 용어 정리 1탄!!(재개발 사업 용어 정리, 비례율이란, 종전자산평가액이란, 분담금이란)

최근 저희 본가가 모아타운으로 선정되면서 많은 분들이 부모님을 통해서 모아타운 및 재개발 관련해서 질문을 주시고 계십니다. 저희 부모님도 오랫동안 사시던 집이 모아타운에 선정되어 하루 빨리 개발이 이루어지기를 기다리고 계십니다. 저도 정비팀에서 일하고 있는 것이 아니라서 생소한 단어들이 많더라구요, 그래서 이번에 한번 재개발 용어들을 공부하고 정리해보려고 합니다.

재개발 용어 정리하고 가자!!

1. 총사업비

총사업비란 공사비와 분담금, 제세공과금, 기타 사업비를 전부 포함한 사업을 진행하는데 들어간 모든 비용을 말합니다.

총사업비 = 공사비 + 기타사업비+금융비 등

 

2. 비례율

비례율은 쉽게 개발 이익률이라고 생각하시면 됩니다. 비례율이 바로 재개발에서 그 사업의 사업성을 말합니다. 100%를 기준으로 100%를 초과하면 사업성이 올라가는 것이고 100% 이하가되면 애초에 사업성이 없어 사업이 이루어질 수 없습니다. 비례율이 100%라는 것은 개발 이익과 조합원 감정평가액의 종합이 같아 해당 사업에 이익이 없다는 것을 의미합니다.

비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 x 100

조금만 생각해보시면 바로 계산해보실 수 있으실텐데, 사업 부지에 규모에 비해서 조합원의 수가 많으면 당연히 조합원 감정평가액이 커지기 때문에 비례율이 작아집니다. 마찬가지로 총 사업비가 많아져도 비례율은 작아집니다. 그렇기 때문에 비례율은 정확히 산정하기가 어렵습니다. 관리처분인가 후, 일반 분양 후 계속 비례율은 변경됩니다.

 

3. 종후자산평가액

종후자산 평가액이란 사업이 끝난 후 조합원 분양 수입에 일반 분양 수입을 합산한 금액을 의미합니다.

종후자산평가액 = 조합원 분양 수입의 합계 + 일반 분양 수입의 합계

 

4. 종전자산평가액

반대로 종전자산평가액이란 개발 전 조합원이 갖고 있는 자산의 감정평가액의 합을 말합니다. 재개발 이후에는 당연히 자산의 가치가 커지기 때문에 조합원들의 자산이 어느정도였는지를 반드시 확인하게 되고 그 토대가 바로 종전자산평가액입니다. 현재 보유하고 있는 조합원의 자산을 뜻합니다. 그렇기 때문에 종전자산평가액이 크면 분양가가 올라가고 추후 높은 부담금이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 사업성을 분석할때 종전자산평가액은 작을수록 사업성이 커지게 됩니다.

 

5. 감정평가액

감정평가액은 감정평가사에 의해서 정해지는 종전자산의 금액을 의미합니다. 감정평가액의 산정에는 다양한 요소들이 포함되는데, 토지지분, 건축경과년수, 주택의 면적, 해당 주택의 위치, 도로와의 인접여부, 인근 토지 및 주택의 거래가격 등 다양한 요소에 의해 결정됩니다. 감정평가액이 작으면 조합원의 입장에서는 추후 부담금의 크기가 커지기 때문에 본인의 자산에 대한 평가가 정확히 이루어졌는지 확인해야 합니다.

 

6 . 권리가액

권리가액이란 종전자산평가액에 개발을 통해 발생한 개발 이익을 포함한 금액을 의미합니다. 실제로 조합원들이 보상받게 되는 금액을 말합니다.

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

그렇기 때문에 재개발 구역에서는 권리가액이 상당히 중요합니다. 같은 면적과 지분을 갖고 있어도 종전부동산의 위치나 면적, 도로 인접여부 등 감정평가액에서 차이가 나기 때문에 당연히 권리가액은 상이할 수 있습니다.

 

7. 일반분양가와 조합원분양가

일반분양가는 개발 이후 조합원 분양 물량을 제외한 분양 물량에 대한 분양가를 의미합니다. 사업시행자 입장에서는 일반분양 물량이 많을 수록 사업성이 커지게 되는 것입니다. 그렇기 때문에 조합원이 사업규모에 비해 많게 되면 비례율도 낮아지고 분양물량도 적어져서 사업이 어려운 것입니다.

조합원분양가는 일반분양가에 비해 20프로 정도 적게 책정되어 조합원에게 분양을 실시합니다.

 

8. 분담금

여기서 조합원들은 조합원분양가에서 권리가액을 제외한 금액을 부담해야 하는데 그게 바로 분담금입니다.

많은 분들이 개발전 3억짜리 집을 갖고 있었다가 개발 후 10억이 되면 7억을 버는 소위 로또 라고 생각하시는데, 그렇게 쉽게 볼 일이 아닙니다. 종전부동산에 대한 감정평가액이 작으면 권리가액이 낮아지고 그렇게 되면 분담금의 크기가 커지게 됩니다. 현재 동일한 면적의 주택을 소유하고 있다고 해서 추후 동일한 분담금을 내게 되는 것이 절대 아닙니다.

분담금 = 조합원분양가-권리가액

 

9. 청산금

그렇기 때문에 분담금을 납부하기가 어려워질 수 있습니다. 반드시 재개발, 재건축, 모아타운, 등 다양한 개발 사업 구역으로 지정되었다고 해서 모든 조합원들이 분양권을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 만약 조합원의 분양가보다 권리가액이 높게 되면 조합원들의 입장에서는 해당 사업에 대해 청산대상자가 되고 이때 돌려받을 수 있는 금액이 청산금 입니다.