[법령공부] 용도지역에서의 용적률

용도지역에서의 용적률

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용적률이란?

용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(「건축법」 제56조).

 

용도지역에서의 용적률 기준

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대 한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조 제1항).

 

그럼에도 불구하고 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에 「사회복지사업법」 제2조 제4호에 따른 사회복지시설 중 다음의 시설을 설치하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하는 경우에는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 해당 용도지역에 적용되는 용적률이 완화될 수 있습니다( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제6항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조 제10항).

 

1. 「영유아보육법」 제2조제3호에 따른 어린이집

 

2. 「노인복지법」 제36조제1항제1호에 따른 노인복지관

1. 그 밖에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 해당 지역의 사회복지시설 수요를 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 사회복지시설

용도지역에서의 용적률 기준 예외

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조 제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우에는 용적률에 대한 위의 규정에도 불구하고 도시지역 중 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 해당 용적률의 120퍼센트 이하의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율로 할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조 제5항).

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조 제3항제2호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 지역에서의 용적률에 대한 기준은 위 규정에도 불구하고 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제3항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조 제6항).

1. 도시지역 외의 지역에 지정된 개발진흥지구: 100퍼센트 이하
2. 수산자원보호구역: 80퍼센트 이하

3. 「자연공원법」에 따른 자연공원: 100퍼센트 이하

 

4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지(도시지역 외의 지역에 지정된 농공단지에 한함): 150퍼센트 이하

 

준주거지역·중심상업지역·일반상업지역·근린상업지역·전용공업지역·일반공업지역 또는 준공업지역안의 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관·교통·방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제1항 각 호의 규정에 따른 해당 용적률 120퍼센트 이하의 범위안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 용적률을 따로 정할 수 있습니다( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조 제7항).

1. 공원·광장(교통광장은 제외)·하천이나 그 밖에 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 대지안의 건축물이나 공원·광장·하천이나 그 밖에 건축이 금지된 공지에 20미터 이상 접한 대지안의 건축물
2. 너비 25미터 이상인 도로에 20미터 이상 접한 대지안의 건축면적이 1천제곱미터 이상인 건축물

또한, 다음의 지역·지구 또는 구역안에서 건축물을 건축하려는 사람이 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우에는 해당 건축물에 대한 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제1항 각호에 따른 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 대지면적의 제공비율에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율로 할 수 있습니다( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조 제8항).

 

1. 상업지역

 

2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업을 시행하기 위한 정비구역 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이러한 법률에도 불구하고 다음의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제7항 본문).

1. 지구단위계획구역: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위
2. 지구단위계획구역 외의 지역: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제1항으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하

다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조 제1항으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정합니다( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제7항 단서).

 

용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한

도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 않은 지역에 대해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조 까지의 규정을 적용할 때에 자연환경보전지역에 관한 규정이 적용됩니다( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조 제1항).

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 에 따른 도시지역 또는 관리지역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 제1항 각 호 각 목의 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조 까지의 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정이 적용됩니다( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조 제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제86조).

 

위반 시 제재

국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 위 규정에 따른 용적률을 위반해서 건축한 자에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제10호).