전세계약 2년 연장 뒤 바로 해지 가능할까? (묵시적갱신/계약갱신/합의갱신/입대차2법/계약갱신청구권/갱신계약해지권)

 

전세계약 2년 연장 뒤 바로 해지 가능할까?

정답부터 말하면, 상황에 따라 다르다고 볼 수 있다.

세입자가 일방적으로 갱신 계약을 해지할 수도 있고, 그 반대로 집주인 주장이 받아들여질 수도 있다.

어떻게 전세계약을 갱신하느냐에 따라서 세입자와 집주인 간 득실이 달라진다는 의미이다.

총 3가지로 구분해서 말해보려고 한다.
일단 법에서 정한 전월세 최소 기간은 2년이다. 최초에 계약을 2년으로 전월세 계약을 진행했다면 세입자와 집주인 모두 이를 따라야 한다. 누구도 중간에 일방적으로 계약을 파기할 수 없으며 서로 합의하에 계약을 변경하거나 마칠 수 있다.

만약 세입자가 계약기간 도중 집을 나가겠다고 한다면 그 책임을 세입자가 지면 되고 부동산에 집을 내놓고 중개수수료도 세입자가 부담하면 된다.

전월세계약을 연장 할 때는 달라지는데, 요즘 뉴스들이나 상황을 보면 대부분 계약 연장에 따른 분쟁이 훨씬 많은 것을 볼 수 있다.

전월세계약을 연장하는 방법은 총 3가지로 구분되며 묵시적 갱신, 합의 갱신, 계약 갱신 이렇게 세 가지 이다.

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묵시적 갱신이란?

원래는 묵시적 갱신과 합의 갱신만 존재했는데, 2020년 7월 임대차 2법이 도입되면서 계약갱신청구권이 생기면서 계약갱신이 추가되었다.

묵시적 갱신은 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 의사표시를 하지 않은 경우 집주인 묵인하에 계약이 연장되었다는 의미로 묵시적 갱신이라고 하며 집주인이 뒤늦게 인식하고 갱신 거절 의사를 표시해도 소용이 없다. 이미 묵시적 갱신이 완성된 상태라서 세입자가 합의해주지 않는 이상 계약 조건을 바꿀 수 없다.

묵시적 갱신은 세입자에게 유리한데 그 이유는 갱신계약해지권 떄문이다. 이는 같은 법 6조 2에 따른 것인데 묵시적 갱신의 경우 임차인이 집주인에게 언제든 계약 해지를 통지할 수 있다고 규정한 조항이다.

이 조항에 따라 세입자는 원래 살던 집에서 살다가 더 좋은 조건의 집을 찾으면 바로 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며 집주인은 3개원 안에 보증금을 내줘야 한다. 중개수수료 역시 집주인이 내야한다.

세입자는 전세계약을 전세값 5% 이내에서 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신청구권도 있다.

원한다면 묵시적 갱신 2년 뒤 계약갱신청구권을 사용해서 총 6년을 살 수 있기도 하다.

하지만 지금처럼 전세값이 떨어지는 상황에서는 묵시적 갱신보다는 전셋값을 조정하는게 유리할 수 있다.
반대로 월세의 경우에는 묵시적 갱신을 통해 계약기간을 연장하는 것이 유리하다고 볼 수 있다.


※ 「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조 제4항).

묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).

건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조 및 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).

 

합의 갱신이란?

합의 갱신은 말 그대로 서로 합의하에 계약을 연장한 경우이다. 묵시적 갱신과 다르게 합의 갱신의 경우 갱신계약해지권이 없다. 따라서 세입자는 계약기간을 지켜야 하고 만약에 중간에 이사를 가고 싶다면 다시 집주인과 합의를 해야하고 중개수수료는 세입자의 몫이다. 통화나 문자 등 의견을 나누고 계약을 갱신했다면 합의 갱신이 된다. 물론 계약해지권은 없지만 계약갱신청구권은 세입자에게 있기 떄문에 계약기간을 2년더 유지할 수 있기도 하다.

※ 「민법」에 따른 전세권의 경우–합의 갱신
전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조 제3항).
전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).

계약 갱신이란?

계약갱신의 경우는 세입자가 이를 활용해 전세계약을 2년 더 늘릴 수 있고 동시에 계약해지권도 부여된다. 묵시적 갱신과 마찬가지로 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다는 이야기다. 

세입자는 계약 해지를 위한 합의금을 집주인에게 주지 않아도 되고 중개 수수료 역시 집주인의 몫이다. 집주인은 마찬가지로 3개월 내에 보증금을 내줘야 한다.

갱신청구를 통한 계약해지권은 잘 안알려져 있었는데, 최근 전세값 하락으로 이러한 권리를 이용하는 세입자가 많아지고 있다. 따라서 전세계약 말료 전에 이사를 생각한다면 합의계약 대신에 계약갱신천구원을 활용하는 것이 유리하다.

물론 이러한 계약갱신청구권이 세입자에게 많이 유리한 법이라는 지적이 많아서 최근 정부에서도 개선을 예고한 상태이다.

계약갱신청구권의 경우

• 계약기간 중 6개월 ~ 2개월 전까지 계약갱신청구권을 청구할 수 있다.
• 1회에 한해 갱신을 청구할 수 있다.
• 문자나 이메일, 통화 또는 내용 증명을 통해 의사를 표시해야 한다.

임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

1. 정당한 거절 사유
2. 임차인이 2기 임대료에 해당하는 연체 사실이 있는 경우
3. 임차인이 거짓 혹은 부정한 사실로 임차한 경우
4. 서로 합의를 통해 입차인이 보상을 받은 경우
5. 임차인이 임대인 동의 없이 전대를 한 경우
6. 임차인이 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
7. 임차주택이 멸실되어 목적달성이 불가능한 경우
8. 임대인이 재건축하기 위해 주택점유가 필요한 경우
9. 임대인이 실거주 하려는 경우
10. 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

임대차계약 갱신 < 주택임대차 (easylaw.go.kr)

임대차계약 갱신 < 주택임대차

 

임대차 2법이란?

 

임대차 2법은 대한민국의 부동산 임대차 관련 법률 중 하나로, 2020년 7월에 시행되었습니다. 이 법은 임대인과 세입자 간의 권리와 의무를 명확히 규정하여 공정하고 안정적인 임대차 관계를 조성하고자 합니다.

이 법은 임대보증금의 한도 설정, 임대차 계약의 필수 조항 명시, 임대차 계약 해지 절차 등을 다루며, 임대인과 세입자 간의 분쟁을 예방하고 해결하기 위한 법적 근거를 제공합니다.

이를 통해 부동산 임대차 시장의 건전한 발전을 지원하고 임대차 계약 당사자들의 권익을 보호하는 데 목적이 있습니다.

 

계약갱신청구권이란?

계약 갱신청구권은 임대차 관계에서 임대인이나 세입자가 기존 임대차 계약이 만료되는 경우, 새로운 임대차 계약을 체결하는 것을 원할 때, 상대방에게 새로운 계약을 체결하고자 하는 의사를 표현할 수 있는 권리를 의미합니다.

이 권리는 법률적인 근거를 바탕으로 하며, 임대인과 세입자 모두에게 공정한 임대차 조건 협의의 기회를 부여하여 임대차 관계의 지속을 결정할 수 있도록 돕습니다.

계약 갱신청구권은 임대차 계약 만료 시 새로운 계약 조건 협의를 위한 중요한 도구로 활용됩니다.