'깡통주택' 비율 80% 시대 / 전세 사기 예방법

깡통주택이란?

깡통주택이란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 현재 매매가격의 80%가 넘는 주택으로, 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다.

즉 집을 팔아도 대출금을 다 갚지 못하는 주택이다.

 

주식시장에서 투자자가 자신의 돈과 증권회사에서 빌린 자금을 합쳐 사들인 주식의 가격이 융자금 이하로 떨어져 담보유지비율이 100% 미만인 계좌를 ‘깡통계좌’라고 하는 데서 유래되었다.

 

전세 보증금이 주택가격과 빚의 차액을 초과하여 경매로 넘어간다면 전세보증금을 떼이게 된다.

집주인들은 해당 주택외에 다른 재산이 없어서 지금과 같이 부동산 가격이 침체되고 붕괴되어 하락할 경우 집값이 전세보증금과 대출금을 합친것보다 싸지게 되어 깡통주택이 되어버린다.

 

신축빌라의 경우 실제 가치를 현재 알 수 없기 때문에 시세가 형성되기 전에 가격을 높혀 전세를 놓는 경우들이 많다. 신축빌라의 시세 가치를 바로 알 수 없다는 점을 이용하는 것이다.

 

예를 들어서 신축빌라를 1억에 매입하고 1억 2천에 전세를 놓는 것이다. 집주인 입장에선 시세가 형성되어 가격이 오르면 좋고, 반대로 오르지 않아도 전세가 만료되는 시점에 다시 1억에 매도하여도 2천을 이익을 보는 구조이다.

물론, 시장상황이 좋을 때의 이야기이다.

반대로 부동산 가격이 하락하면 집주인은 빚을 변제하고 집을 팔아도 전세보증금을 넘지 못해서 결국 경매로 넘어가게 되는 일이 생긴다.

 

지금 뉴스에서 흔히 볼 수 있는 빌라왕 같은 경우가 바로 이런 경우다.

깡통주택 예방 대책

이러한 사고를 예방하려면 집주인의 부채나 갭투자를 확인해야 한다. 또한 입주 직후 반드시 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 한다.

임대차계약을 맺기 전에 부동산 등기부등본을 떼보는 것이 상당히 중요하다.

부동산등기부등본은 인터넷등기소에 회원가입 후 어렵지 않게 확인할 수 있다.

 

인터넷등기소

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

또한 집의 시세를 미리 파악하는 것도 중요하다.

통상 전세가+대출액이 시세의 70%를 넘으면 깡통주택이라고 정의한다.

해당 지역의 시세는 부동산114나 KB시세 등을 확인하면 알 수 있지만,

나는 호갱노노 사이트를 추천한다. 컴퓨터로 해당 사이트를 방문하면 어렵지 않게 원하는 데이터를 확인할 수 있다.

 

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깡통주택비율 80% 시대

오늘 뉴스에 따르면 임대인 보증보험 가입주택 중 약 55%가 ‘깡통주택’인 것으로 조사되었으며,

지역별 깡통주택 비율은 서울 강서구가 79%로 가장 높았다.

 

이게 무엇을 의미하냐면 보증보험에 가입한 주택이 총 약 38만 가구 인데, 이중에 약 50%가 집주인의 부채 비율이 80%를 넘었다는 말이된다. 위에서 설명했듯이 부채비율이 80%가 넘으면 깡통주택이라고 할 수 있으며 그 의미는 결국 보증보험에 가입한 세입자 중 절반 이상이 전세금을 돌려 받지 못할 확률이 크다는 것이다.

그러나 보증보험에 가입한 경우 집주인이 전세금을 돌려주지 못하게 되면 HUG에서 임차인에게 대신 보증금을 돌려주게 된다.

 

하지만 최근같이 집값이 계속 떨어지게 되면 집이 경매에 넘어간다 하더라고 원금을 회수할 수 없게 된다.

최근 뉴스에 계속 나오고 있는 ‘빌라왕’과 같이 사기사건이 잇따라 발생하는 이유이기도 하다.

 

실제로 보증금을 돌려주지 못하는 사고가 확산되면서 2022년 기준 한 해 동안 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 돌려준 보증금이 약 9,240억에 달한다. 이 금액은 2021년 보다 약 83% 증가한 금액이다. 2023년이 두려운 이유다.

 

정부가 전세 세입자를 보호하기 위해 2020년 8월부터 임대사업자의 보증보험가입을 의무화했지만, 그렇다고 모든 임대사업자가 보증보험에 가입한 것은 아니기 때문에 세입자 입장에선 반드시 전세집을 마련하기 전에 다양한 방면으로 알아보아야 하고 대처해야 하는게 현실이다.