국토교통부는 지난해 교외지역 및 지방을 시작으로하여 경기도와 인천시를 포함한 수도권 규제지역을 대거 해제하였습니다.
서울 전지역 15개구(강남, 서초, 송파, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 강동, 종로, 중, 동대문, 동작), 과천, 성남(수정, 분당), 하남, 광명이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있었는데, 부동산 시장 악화로 인해 국토교통부는 2023년 1월 5일 목요일부터 강남, 송파, 서초 (강남3구)와 용산구를 제외하고 모두 규제지역에서 해제하기로 하였습니다.
부동산 규제지역이란?
부동산 규제지역은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.
투기과열지구와 조정대상지역 입니다.
투기과열지구란
주택에 대한 투기 수요 유입을 차단하여 주택시장의 과열 현상을 저지하고 주태가격을 안정시키기 위해 지정하는 지구 입니다.
주택 투기 근절과 주택시장의 과열을 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 투기 수요의 유입이 우려되는 지역에 지정합니다.
투기과열지구에는 1순위 청약자격 제한, 주택담보 대출 제한, 재건축, 재개발 조합원 자격 제한, 분양권 전매 제한 등의 각종 규제조치가 시행됩니다.
조정대상지역이란
주택 가격, 청약 경쟁률, 분양권 및 주택 보급률 등을 고려했을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 그럴 우려가 있는 지역에 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 의미합니다.
조정대상 지역이 되면 주택담보대출 시 LTV와 DTI의 제한을 받게 되는 것은 물론 분양권 전매 제한과 1순위 청약 자격 제한 등의 규제를 받습니다.
조정대상지역에서 풀리게 되면 위에 말씀드린 것과 같이 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제되는 등의 세제가 줄어들고 DTI와 LTV 제한이 풀리게 되어 대출이 확대되고 재당첨 제한 등 청약 규제도 풀리게 됩니다.
현재까지는 서울 전체와 과천, 성남, 하남, 광명시 등 경기 4개 시가 조정대상지역과 투기과열지구로 남아있었습니다.
또한 서울 용산, 성동, 노원, 양천, 마포, 영등포, 강서, 서초, 강남, 송파, 강동 종로, 중구, 동대문, 동작 등 15곳은 투기과열지구로로 묶여있었습니다.
주택가격이 지속적으로 하락하며 거래량이 감소함에 따라 투기지역에 대한 유지 필요성이 떨어지고 시장 연착률 지원이 필요하다는 취지가 반영된 것이라고 볼 수 있습니다.
한국부동산원 통계를 보면 서울 매매지수는 급격히 하락하고 있는 것을 보실 수 있습니다.
주간 단위 아파트 값 또한 하락폭이 점점 더 커지고 있습니다.
강남 3구와 용산구를 제외하고는 서울도 모두 규제지역에서 풀릴 전망입니다.
아무래도 강남 3구는 다른 구와 동일하게 주택 시장이 악화되고 있지만 서울 주택시장의 중심인 강남3구를 규제지역에서 해제할 경우 돌아올 여파 때문인지 현재로서는 규제지역에서 해제되기 어렵다는 평가가 이어지고 있습니다.
이번에 규제지역에서 풀리는 지역들은 양도소득세, 종합부동산세, 취득세, 2주택 이상 보유 세대의 주택담보대출 금지 등 각종 규제 수위가 한층 완화되어 수요자들의 주택 구매 진입 장벽을 낮춰 주택시장의 안정을 꽤하고 있습니다.
조정대상지역에서 해제되는 지역은 분양가 상한제 대상지에서도 해제되어 최대 5년이었던 실거주 의무도 사라지고 분양권 전매제한 기간도 단축됩니다.
해당 내용을 한번 더 정리하면 다음과 같습니다.
서울 전지역 15개구(강남, 서초, 송파, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 강동, 종로, 중, 동대문, 동작), 과천, 성남(수정, 분당), 하남, 광명이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있었는데, 부동산 시장 악화로 인해 국토교통부는 2023년 1월 5일 목요일부터 강남, 송파, 서초 (강남3구)와 용산구를 제외하고 모두 규제지역에서 해제하기로 하였습니다.
무엇이 달라지는거지?
- 수도권 분양가상한제 주택 실거주의무(2~5년)규제 폐지
- 서울에서도 세를 들여 아파트 잔금을 치룰 수 있음
- 분양권 당첨 6개월만에 분양권 판매가 가능해집니다.
- 분양가 상한제 대상지역 대폭 해제 (강남, 송파, 서초, 용산구 제외)
- 주택법 시행령이 개정됩니다.(2023년 3월부터~)
- 최소 6개월부터 최대 10년 동안 전매 제한되는 수도권 주택은 3월부터 최소 6개월에서 최대 3년으로 줄어듬, 바뀐 규정은 소급 적용하며 앞서 아파트를 분양받은 이들은 규제 완화 혜택을 받을 수 있음
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