건축행위별 분류(개축, 리모델링, 대수선, 증축, 용도변경)

요즘과 같이 집값이 끝없이 떨어지고, 금리는 끝을 모르고 치솟는 상황에서 부동산 주택 매매 시장은 차갑게 얼어붙어버렸습니다. 매매는 물론, 전세시장도 얼어붙어버려 많은 분들이 힘든 하루하루를 보내고 있다고 생각합니다. 

오히려 월세의 수요는 오르고 그에 따라 월세도 오르고 있는 추세입니다.
이사를 고민하시던 분들도 이사를 하지 않게되고, PF대출 문제로 많은 시공사와 시행사들은 재개발과 재건축을 시도조차 하지 못하고 있습니다. 이런 상황에서 많은 분들이 리모델링에 눈을 돌리고 있습니다.
코로나19와 맞물려 집안에서의 생활 시간이 늘어나고 그에 따라 주거의 중요성이 다시 대두되고 있는 상황입니다.

아마도 집이 수명을 다할 때까지 한 번도 집을 고치지 않고 그대로 사용하시는 분들은 거의 없을 겁니다. 

작게는 전등교체부터 크게는 장판교체, 벽지 교체까지 다양한 범위에서 집 수선이 이루어지고 있습니다.
건축물 자체의 일부가 손상되거나 노후화되어 고치는 경우도 있고, 상업용 건물의 경우에는 사용목적을 바꾸어 임대를 원활하게 하기 위해 디자인 트렌드에 맞추어 고치기도 합니다.

「건축법」을 보면 건축물을 고치는 부분에서 손상, 파손된 일부분을 수선하거나 고치는 것과 같은 작은 범위에서의 수선과 큰 범위에서의 수선을 구분하고 있습니다.

사용승인 후 건축물의 허가요건을 바꾸는 행위

손상되거나 파손된 건축물을 고쳐 사용하는 것을 리노베이션, 리모델링, 개축, 증축, 대수선 등 다양한 명칭으로 사용되고 있지만 사실 우리는 이런 다양한 명칭을 제대로 사용하고 있는지 의문이 들 때가 많습니다.
「건축법」에서는 사용승인 후 건축물의 허가요건을 바꾸는 행위를 크게 두가지로 구분하고 있습니다.
면적의 증가 없이 바꾸는 행위와 면적의 증가가 있는 행위로 나눌 수 있습니다.
면적의 증가 없이 바꾸는 행위는 다시 두가지로 나눌 수 있는데, 용도 변화 없이 구조나 형태만을 바꾸는 개축과 대수선,
구조와 형태 변화 없이 건축물의 용도만 변경하는 용도변경으로 나눌 수 있습니다.

면적의 증가가 있는 행위의 경우는 구조와 형태가 함께 바뀌는 리모델링과 면적만 변경되는 증축으로 나눌 수 있습니다.

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개축

개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 동일한 규모 안에서 건축물을 다시 짓는것을 의미합니다. 자세하게는 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고
그 대지 안에서 이전과 동일한 규모로 건축물을 다시 짓는 것을 말합니다.
동일한 대지 안에서 건축물의 위치변경이나 구조변경은 문제가 되지 않습니다.
기존 건축물을 철거한 후 이전 규모 이하로 건축할 경우는 개축이 되며 규모를 초과할 경우는 신축이 됩니다.

대수선

대수선은 좀더 어렵습니다.
건물의 기둥, 보, 내력벽, 계단 등의 구조나 형태를 변경하거나 증설하는 것으로 증축,개축 또는 재축에 해당하지 않는 것을 말합니다.
건축법 시행령에서 대수선은 크게 9 가지로 나눌 수 있습니다.

① 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽 면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것,
② 기둥을 증설 또는 해체 하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것,
③ 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것,
④ 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것,
⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것,
⑥ 주계단 · 피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것,
⑦ 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장을 포함)를 변경하는 것,
⑧ 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것,
⑨ 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것.

보시다시피 대수선의 정의는 어렵고 복잡합니다.

용도변경은 따로 포스팅 하도록 하겠습니다.

리모델링

리모델링이란 말 그대로 모델링을 다시 한다는 것입니다.
기존의 낡고 오래된 건물을 골조는 그대로 둔 상태로 건축물의 기능향상 및 수면연장으로 부동산의 경제효과를 높이는 것을 말합니다.
주로 실내 디자인으로 주거환경을 바꾸는데 사용되는 말입니다.

증축

증축은 부지 내에 이미 있는 건축물에 덧붙여서 건축물을 더 늘리는 것을 말합니다.

축축축...증축,개축, 뭐 외에도 재축, 이전 등 다양한 용어 들이 있어서 해당 용어 관련해서는
건축법 시행령 제 2조의 정의 부분을 올리겠습니다.

건축법 시행령 제2조(정의)
(시행 2022.8.4. 개정 2022.7.26)
- 신축 : 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것
- 증축 : 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것
- 개축 : 기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것
- 재축 : 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 다시 축조하는 것
- 이전 : 건축물의 주요구조부를 해제하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것

해당이미지는 서울특별시 교육청에서 해당 내용을 설명해 놓은 이미지 입니다.

사실 리모델링에 대해서 말씀드리려했는데, 어쩌다보니 글이 건축행위에 대한 내용이 되었습니다.

다음 포스팅은 더 재미있는 리모델링에 관한 내용을 담도록 하겠습니다.