재개발과 재건축의 차이점은?! 부동산 용어 정리 알고가자!!

재개발과 재건축의 차이점은?! 부동산 용어 정리 알고가자!!

최근 부동산 규제가 완화되면서 많은 분들이 재건축과 재개발에 관심을 갖고 계십니다. 투자의 개념으로서도 재개발 재건축을 이해하는 것은 중요하고 또 부동산 개발에 있어서도 재개발 시점을 알고 방식을 이해하는 것은 중요하다고 생각합니다.

 

1. 재개발과 재건축의 차이점

쉽게 말씀드리면 재개발사업은 기존의 주거환경이 낙후괸 지역을 전부 밀고 도로와 상하수도, 주택 등을 새로 건축하여 주거환경과 도시의 미관 자체를 바꾸는 사업을 말합니다. 보시는 바와 같이 그 규모가 크기 때문에 일반 개발과 달리 일정 부분 공공 개발의 성격을 띄고 있습니다. 지방 정부에서 재개발 지역을 지정하는 경우가 많습니다.

재건축사업은 낙후된 지역의 주택을 허물고 새로 짓는 것을 말합니다. 쉽게 생각하시면 건물만 새로 지으면 재건축사업이고 건물뿐만아니라 기반시설까지 전부 새로 지으면 재개발사업을 말합니다. 재건축의 경우 건물의 노후도가 30~40년 정도가 되면 재건축을 할 수 있습니다. 재건축의 경우 기반시설에 대한 비용부담이 적고 재개발은 기반시설을 다시 지어야하기 때문에 비용부담이 큰 편입니다. 또한, 재건축은 기반시설까지 새로 짓기 때문에 '안전진단'이 필요하지만 재개발의 경우는 필요하지 않습니다.

재개발과 재건축의 차이

---

2. 재개발과 재건축의 사업 절차

재개발/재건축의 계발 진행도

1. 기본계획 수립

 

기본계획수립이란 지자체에서 지정한 지역에 대해 '도시, 주거환경정비 기본계획'을 세우는 단계를 말합니다. 아직 개발이 구체화 되기 전이라서 사업의 진행이 확정된 것이 아니며 사업자체가 무산될 수도 있으며 자본금이 오랫동안 묶여있을 수 있습니다. 뉴스를 보시면 00구역 재개발 기본계획 수립! 이라는 뉴스를 많이 보실 수 있는데, 이 뉴스만 보시고 해당 구역이 개발되는구나! 투자해야겠다! 라고 생각하시면 절대 안됩니다!

 

2. 안전진단

 

안전진단의 경우 위에서 말씀드린 것처럼 재건축사업만 해당됩니다. 해당 개발 지역에 대해 지자체에서 사업의 여부를 판단하는 과정입니다. 안전진단에 통과하게 되면 재건축 사업이 진행되는데에 있어 첫 관문을 통과한 것이라고 생각하시면 되겠습니다.

 

3. 구역지정

 

개발사업에 있어서 주거환경이 열악한 지역에 대해 지자체에서 '정비구역'으로 지정하게 됩니다. 아시다시피 수많은 가구들이 밀집되어 있는 지역이고 이들 중 토지지분을(땅을) 소유하고 있는 분들이 '권리자'가 되며 그들이 속한 모임이 '조합'이 되겠습니다. 조합이 형성되고 조합원들의 동의를 받아 사업을 진행하게 됩니다.

 

4. 추진위원회

 

추진위원회는 '아직' 조합이 설립되기 전 해당 개발사업을 준비해나가는 조직을 말합니다. 토지 등의 소유자의 50% 이상 동의를 받아 조합을 설립하기 위한 추진위원회를 구성하고 지자체의 승인을 받게 됩니다. 재개발 재건축 사업에서 조합이 설립된 이후와 이전의 시점은 투자자 입장에서 상당히 중요하기 때문에 이 건에 대해서는 따로 포스팅 하도록 하겠습니다.

 

5. 조합설립인가

 

재개발 사업의 경우는 토지소유자의 3/4 (75%) / 토지면적의 1/2 (50%) 이상의 동의를 받은 경우,

재건축 사업의 경우는 각 동별 1/2 (50%) / 소유자의 3/4 (75%) / 토지면적의 3/4 (75%) 이상의 동의를 받은 경우

지자체에 '조합설립' 인가를 받을 수 있습니다.

 

6. 시공사 선정

 

시공사 이전에 PM을 선정하는 경우도 있습니다. 그럴 경우 PM과 협의하여 시공사를 선정하며, 조합에서 공사를 진행할 건설사를 선정하게 됩니다. 조합설립인가의 단계에서 대부분 지역에 시공사들의 현수막이 걸리게 됩니다. 시공사를 선정하는 것은 해당지역에 개발될 아파트의 브랜드를 의미하기 때문에 신중한 결정이 필요합니다.

 

7. 사업시행 인가

 

사업시행 인가란 해당 개발의 구체적인 사항을 지자체에 알리고 사업에 대해 승인을 받는 단계를 말합니다. '사업시행계획서'를 작성 및 제출하고 승인 받게 되면 이때 조합원들의 물량과 일반 공급, 임대 물량등을 세대수를 통해 알 수 있게 됩니다.

 

8. 조합원 분양

 

조합원의 분양가가 결정되고 분양방법에 대해서 확정되는 단계를 말합니다. 이 때 조합에서 수많은 일들이 일어나게 됩니다. 분담금과 같은 문제도 있을 수 있고, 평면 타입과 평수 물량 등 상당히 신중을 요하고 서로의 논의가 필요한 단계입니다.

 

이후에 관리 처분인가 > 이주 및 철거가 진행되고 착공 및 분양이 시작됩니다.