분양가 상한제와 기본형 건축비에 대해서 공부해봐요!!(분양가 상한제 적용지역과 변천과정)

분양가상한제란?

분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트의 가격을 일정 수준 이하로 규제하는 것을 말합니다. 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도로

감정된 토지비용과 정부가 정한 기본형 건축비에 대별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비를 더해 분양가의 상한선을 결정합니다.

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기본형 건축비란?

기본형 건축비 > 설계비, 설계 감리비, 공사 시공비, 자재비, 노무비 등을 말하며 분양가 상한제에 의해 정부가 민간 아파트를 분양할 때 공새하는 표준 건축비로 택지비와 가산비를 제외한 모든 비용을 의미하며 기본형 건축비는 국토교통부에서 매년 3월 1일, 9월 15일 약 6개월마다 정기적으로 고시합니다.

• 택지비공공택지에 짓는 주택의 경우 공급가격 + 택지가산비
• 민간택지에 짓는 주택의 경우 감정평가액 + 택지가산비

택지가산비는 택지와 관련된 비용으로 국토교통부령으로 정한다.

• 건축비기본형 건축비 + 건축가산비

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분양가 상한제가 적용되는 지역

• 공공택지 내 공동주택
• 민간택지 중 주거정챙심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역

다만, ①도시형 생활주택, ②재건축 등에서 조합원 공급분, ③30세대 미만 주택 등에는 적용하지 않는다.

분양가 상한제 변천과정

국내에서는 1977년 분양상한가 제도가 도입되면서 분양가 규제가 시작되었습니다. 그러나 획일적인 규제 방식으로 인해 주택공급이 위축되었고 부동산 대란이 일어나게 됩니다.

이에 1989년부터는 분양가를 택지비, 건축비에 연동하는 원가연동제가 시행되었는데 외환위기로 주택시장이 침체되자 규제가 완화되었고 1999년 국민주택기금 지원 아파트를 제외하고 전면자율화가 되면서 분양가상한제가 사실상 유명무실해졌습니다.

분양가상한제가 사라지면서 신규 주택의 분양가격이 다시금 상승하기 시작했고 이러한 동향은 결국 주변 아파트의 가격까지 상승시켰습니다. 그렇게 되자 다시 2005년 분양가상한제가 부활하였습니다.

이때부터는 한국토지주택공사 등 공공이 개발하는 공공택지에 지어지는 주택에만 적용되었다가, 2007년 9월부터 민간택지에 지어지는 주택에도 이 제도가 도입되면서 다시금 전면시행되었습니다.

하지만 다시 주택시장의 위축과 아파트 품질 저하 등의 문제가 발생하면서 2014년 민간택지의 적용요건이 강화되었지만 강화요건으로 적용된 사례가 없어 결국 다시 유명무실해졌습니다.

2019년 국토교통부가 서울지역 27개 동의 민간택지에 분양가상한제 적용 방안을 발표하면서 다시 부활하게 됩니다. 그러나 풍선효과로 인해 분양가상한제 지역에서 제외된 지역을 중심으로 다시 가격이 상승하자 대상지역을 대폭 확대하였습니다.

하지만 다시 최근 부동산 경기 침체와 높은 금리 등 부동산 시장 악화로 인해 2023년 1월 3일 정부는 대책을 발표했고, 1월 5일 이후 분양가상한제 적용지역의 지정 해제 서울 강남3구와 용산구만 남게 되었습니다.

분양가상한제 적용지역 지정현황

230105 분양가상한제 적용지역 지정 해제.pdf

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