아파트 임대주택의 새로운 패러다임 [뉴스테이]

한동안 관심이 적었던 부동산 아파트 임대주택의 새로운 유형이었던 뉴스테이에 대해서 알아봅시다.

 

2015년 1월 30일 정부는 '뉴스테이 정책'을 시작으로 민간임대 주택 특별법 신규 법안을 국회에 제출하고 보도자료를 냈습니다.

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뉴스테이( New + Stay)

2015년 당시 주택 가격은 글로벌 금융위기가 있었던 2008년 이후 회복하지 못하고 계속 장기간 횡보했었습니다.

집에 대한 인식도 그에 따라 자가의 의미인 '소유'보다 의식주의 개념으로서의 '거주'로 이동하였고

자가점유율 역시 감소하고 있었습니다.

 

아시다시피 이본의 경우 주택을 소유하지 않고 거주라는 방식으로 부동산 개념이 이어지고 있었고,

일본식 장기침체론도 대두되고 있었던 시기였습니다.

 

정부도 이런 차가운 부동산 시장을 보고 임대주택 공급을 확대할 필요성을 체감하였고,

공공임대주택보다는 민간 시장에서 바로 시민들에게 거주의 난을 해결해 줄 임대주택의 공급이 필요하다고 판단하였습니다.

 

또 우리나라 임대주택 시장의 큰 문제 중 하나인, 임대차계약기간이 2년으로 매우 짧다는 것도 포인트였습니다.

장기간 거주 안정성이 떨어져서 임대주택보다는 어쩔수 없이 주택매매를 선호하는 사회적 분위기가 만들어 졌던 것입니다.

 

공공지원 민간임대 주택인 뉴스테이의 특징 정리

의무 임대 기간을 8년으로 하고, 임대료 상승률을 연 5%로 제한되어 있기 때문에 거주에 대한 불안감을 덜어 볼 수 있다는 특징이 있습니다.

더불어 인근 전월세 시세와 비교했을 때 비슷한 수준으로 책정 되고 8년의 임대 기간 종료 후에는 분양으로 전환할 수 있다는 특징이 있습니다.

 

뉴스테이 정책이 발표되었던 2015년 당시 전국 약 800만 임차가구중에서 약 20%인 약 160만호만이 등록임대주택이었고

이중에서도 민간임대는 100만호가 채 되지 않았습니다.

일본의 경우 위에서 말씀드린 것과 같이 주택매매보다는 임대주택이 성행하던 시기라 임대업을 전문으로 하는 기업들이 많았고, 약 1,445만 호 중 80%를 임대하고 있었던것과는 상당히 대비가 되었습니다.

 

결국 정부는 이런 데이터를 분석하였고, 다주택자에게만 의존하는 임대 사업을 넘어 새로운 임대주택 공급원인 기업이 임대시장에 적극 투입되도록 제도를 만들어 기업형 임대사업자 육성을 독려하였습니다.

당시 박근혜 정부는 기업들을 임대차 시장의 주요 공급원으로 만들기 위해서 인센티브를 주는 법령을 정비했습니다.

• 그 핵심 법령은 다음과 같습니다.
• 임대의무기간이 존재한다는 점
• 임대료 상승에 제한을 둔다는 점
• 반드시 분양으로 전환해야 한다는 점
• 임차인 자격을 무주택자로 제한한다는 점
• 초기 임대료에 일정 상한선을 반드시 두어야 한다는 점
• 임대주택에는 담보권 설정에 제한이 있다는 점

뉴스테이 임대사업의 매력이라 하면

기업을 순수 임대주택의 공급원으로 했을 때 이는 주택임대사업자 및 다주택자를 확대하는 것과는 달리

주택의 총수가 증가하는데에 있습니다.

 

즉 순수임대주택을 공급하는 임대주택사업자를 육성함으로써 부동산 시장을 안정화시키면서 임차 공급 확대로 임대차 시장 안정도 동시에 달성할 수 있게 된다는 점입니다.

 

일명 뉴스테이라고 불리는 기업형임대주택은 2016년부터 추진되었으나, 공공지원과 비교해 보았을 때 임대료가 높고 입주 자격 제한도 없기에 중산층을 위한 제도로 보기에는 한계가 있다고 판단되었고, 2017년 5월을 기준으로 해당 제도의 장점을 살리면서 공공성을 강화하는 방향으로 개편되었습니다.

 

다음에는 뉴스테이의 장점을 살리고, 단점을 보완하여 만들어진

공공지원 민간임대 주택 제도에 대해서 알아보겠습니다!!