단군 이래 최대 재건축 '둔촌주공'에 대해서 알아봐요!

단군 이래 최대 재건축 단지 [둔촌 주공 아파트]

둔촌주공아파트는 서울 강동구 둔촌동에 위치해있습니다.

총 1,2,3,4 단지로 1979년에 준공되었고 1980년 3월에 입주를 시작했습니다.

총 145개동으로 5,930세대가 살던 지역입니다. 대한주택공사에서 시공을 맡았고 시간이 지나 건축물이 노후되면서 2019년 12월에 철거되었습니다.

재건축이 시작된 것입니다.

 

둔촌주공의 자리에는 올림픽파크 포레온 85개동 총 12,032세대가 지어질 예정이었다.

 

용적률이 너무 좋아서 1990년대부터 재건축 논의가 계속되었고 재건축 이슈 때문에 집주인들을 집을 관리하지 않게 되었고 금방 노후화되었다. 

조합원과 시공사 간의 논의가 끊이질 않았고 결국 무상지분 150%를 조합원들이 수용하는 것으로 관리처분계획이 통과되었다.

 

시공사는 대우, 롯데, 현대, 현산(HDC)가 맡았다.

 

2017년에 재건축 계획이 확정되었고 약 6,000세대가 이주 하는데 6개월 밖에 걸리지 않았다.

2019년 12월 철거가 시작되었고 올림픽파크 포레온이 들어서게 된다.

 

2020년 분양가 논란

2020년 분양가 논란이 일어난다.

조합원과 시공사가 전부 윈윈하는 평당 3,550만원을 예상했지만 문재인 정부의 '분양가상한제'로 인해 주택도시보증공사에서는 분양가를 평당 2,910만원으로 낮추라고 하게 된다.

 

다시 시공사와 조합원간의 싸움이 시작되었고, 2022년 공사가 중단까지 하게 된다.

이 시기 HDC의 광주 화정 아이파크 붕괴사고로 인해 조합원들은 HDC를 컨소시엄에서 제외하라는 성명까지 내게 된다.

 

이전에도 여러번 언급했다시피 공사기간이 길어지는 것은 시공사입장에서 상당히 부담스러운 일이다.

그리고 해당 현장은 말 그대로 단군이래 최대 재건축 사업이었고, 원희룡 국토부장관과 서울시 까지 합세해서 중재하기 시작한다.

 

시공사업단은 사업비가 3.2조에서 4.4조로 인상되었음을 밝혔고 조합원들은 1인당 1.8억원을 더내야 하는 상황이 오게 된다.

 

2022년 10월 레고랜드 사태로 PF가 어려워졌고 결국 4개 시공사는 700억원 규모의 자체 자금을 편성했다.

현대건설은 조합에 대해 5,370억원의 채무보증을 결정했다.

 

입주자 모집 공고

오랜 방황의 끝에 2022년 11워 24일 입주자 모집공고를 내게 된다.

• 29㎡ 4억 9300만 ~ 5억 2340만 원 (10가구)
• 39㎡ 6억 7360만 ~ 7억 1520만 원 (1,150가구)
• 49㎡ 8억 2970만 ~ 8억 8100만 원 (901가구)
• 59㎡ 9억 7940만 ~ 10억 6250만 원 (1,488가구)
• 84㎡ 12억 3600만 ~ 13억 2040만 원 (1,237가구)
• 청약에 당첨된 일반분양자는 의무거주 2년, 전매제한 8년, 재당첨제한 10년.

2022년 12월 청약에 돌입했고 주목을 받았던 단군이래 최대의 재건축 사업 둔촌 주공은,, 1순위 경쟁률 3.7:1이라는 충격적으로 낮은 경쟁률을 기록한다.

 

모두가 알다시피 최악의 부동산 경기와 고분양가 중도금 대출 제한 등 수많은 악재가 겹쳐버린것이다.

 

전용 84㎡는 분양가가 12억3600만~13억2040만원으로 책정돼 중도금 대출을 받을 수 없고 전매제한 8년, 실거주 의무 2년 등의 규제가 적용됐다. 이 때문에 청약을 포기한 사람도 많았다.

 

어렵지 않게 뉴스에서 찾을 수 있듯 인근 헬리오시티 34평형이 최고가 대비 7억원이나 떨어지며 부동산 시장이 얼어붙은 것만 봐도 충격적인 둔촌주공의 경쟁률의 이유를 알 수 있다.

 

1.3 부동산 대책

 

1월 3일 부동산 규제가 대거 해제되면서 또다른 상황을 맞이하게 된다. 

정부는 지난 3일 투기과열지구, 조정대상지역 해제 / 중도금 대출 분양가 상한기준 12억 폐지 / 전매제한 기간 단축 / 실거주 의무 폐지 등 대폭적인 부동산 규제 완화 대책을 내놓았다.

 

해당 내용은 블로그의 부동산 규제 완화 내용을 보면 깔끔하게 이해할 수 있다!!

 

<출처 : 나무위키>

2023년 새해를 맞아 지난 5일 규제지역 전면 완화로 분양시장에 봄이 오기 시작한다.

 

강동구 둔촌주공과 성북구 장위자이의 대규모 미분양이 우려되었는데 단지들의 계약률이 오르기 시작했다.

물론 분상제 적용지역이 주택도시보증공사의 분양가 통제에서 벗어나면서 아무래도 분양가는 더 오를 수 밖에 없다.

 

둔폰주공 등 최근 분양이 시작된 분양단지들은 이번 규제 해제로 계약률 상승에 대한 기대가 높아지고 있다.

 

아마 지정계약기간인 이달 17일까지 계약이 거의 완료될 것으로 보고 있다.

 

모든 위기는 모든 기회인 걸까, 과연 지금의 부동산 정책이 시민을 위한 것일까, 여러 가지 생각이 든다.