도시개발사업이란?

도시개발사업이란?

도시개발사업이란 도시개발이 계획적으로 필요하다고 여겨지는 지역에 다양한 기능(주거, 상업, 산업, 공원 등)의 기능이 있는 단지를 조성하기 위해 도시개발법에 따라 시행하는 사업을 말한다.

도시개발사업은 사업시행자가 도시개발구역의 토지 등을 수용 및 사용하거나, 환지 방식으로 시행할 수 있으며 이를 혼용하는 방식으로도 시행 가능하다. 잠깐 개발사업의 시행방식에 대해 알고가자.

 

개발사업의 시행방식

 

1. 수용방식 : 사업시행자가 사업지구 내 토지를 전부 취득하여 사업을 시행하는 방식이다.

 

사업시행자가 사업지구 내의 모든 토지를 취득하였기 때문에 사업비를 낮출 수 있고 계획적이고 체계적인 도시개발이 가능하다는 특징이 있다.

상대적으로 개발 이전에 모든 토지를 매입하기 때문에 저렴한 가격에 매입이 가능하고 효율적인 토지이용계획 실현이 가능하다는 장점이 있다.

하지만 초기에 모든 토지를 매입해야하는 만큼 초기 사업비가 많이 들고 수용방식으로 인한 강제퇴거와 같은 비자발적 이주가 발생할 수 있다.

 

2. 환지방식 : 사업지구 내 토지소유자들의 권리 변동 없이 사업을 시행한 후 정리된 대지에 소유권을 이전시키는 방식이다.

 

주로 수용방식은 지가가 낮은 경우 사용하고 환지방식은 수용방식과 같인 모든 토지를 매입하기에는 너무 지가가 비싼경우에 이용된다. 하지만 토지를 전부 환지방식으로 하는 경우 토지 소유자나 조합이 시행자가 되는 것이 원칙이다.

수용방식과 달리 토지를 매입하지 않기 때문에 초기사업비가 줄어들어 사업 초기 사업비에 대한 부담이 적고, 모든 소유자들이 시행자의 입장에서 사업을 진행하기 때문에 사업에 대한 민원과 불만이 적다는 장점이 있다.

그러나모두가 토지소유주이기때문에 수용방식보다 사업의 기간이 길어질수밖에 없고 효율적인 토지이용계획이 어렵다.

 

3. 혼용방식 : 말그대로 위의 수용방식과 환지방식을 혼합한 방식이다.

수용이 가능한 토지는 매입하여 수용방식으로 진행하고 환지방식이 적용되는 지역은 환지방식을 적용하는 미분할혼용방식과 구역을 분할하여 수용방식 구역과 환지방식 구역을 구분하고 하나의 사업으로 진행하는 분할혼용방식 두가지로 나뉘어진다.

 

도시개발구역 대상지역 기준

도시개발구역에서 대상지역의 기준은 다음과 같다.

 

도시 지역과 비도시 지역으로 구분할 수 있으며 사업시행자 입장에선 주거지역 및 상업지역의 경우 10,000㎡이상이라는 것이 가장 중요해 보인다.

 

 

도시개발구역 지정절차

 

기초조사 > 주민 또는 전문가 의견 청취 > 협의 및 심의 > 지정 및 변경 고시

 

고시 이후부터는 토지이음사이트에서 해당 고시문을 확인할 수 있다.

고시 이전에는 환경영향평가 사이트에서 해당 내용을 확인할 수 있다.

 

마지막으로 도시개발구역지정에 관한 주민 의견청취 후 공고가 있는 지역 및 도시개발구역에서는 다음 행위를 허가 받아야 한다.

1. 건축물의 건축

2. 공작물의 설치

3. 토지의 형질변경

4. 토석의 채취

5. 토지분할

6. 물건을 적재하는 행위

7. 죽목의 벌채 및 식재