대우건설 440억 대위변제, 동구 일산동 아파트 개발 시공권 포기..

대우건설 440억 대위변제, 동구 일산동 아파트 개발 시공권 포기

최근 울산 동구 일산동 아파트 개발 현장에 시공사로 참여한 대우건설이 브릿지론 후순위 대출 440억원을 대위변제하면서 시공권을 내려놓았다. 처음 대우건설이 해당 개발사업을 검토한 시기는 2021년 말이었고, 당시 사업수지상 영업이익은 약 7.5%로 통상적인 건설사의 도급사업 이익률에 부합하는 수준이었다 대우건설은 도급계약을 체결했고 PF 약 1000억, 금리 5.7%, 취급수수로 1%의 금융조건을 검토하였다. 그 시기 기준금리는 1.5%로 저금리 기조였다.

그러나 2022년 하반기에 급격히 금리가 오르면서 상황이 달라졌따. 자체 검토결과 2023년 1월 기준 착공, 분양을 진행할 경우 공사 미수금 규모가 1000억원으로 측정되었다.

도급조건과 포기이유

대우건설이 PF대출 실행을 앞두고 금융사로부터 받은 조건은 1200억, 금리 10%, 취급수수료 11%였다. 도급계약 체결당시 금융조건을 보면 금리는 약 2배, 취급 수수료는 약 10배가 오른 수치였다. 해당 금융조건으로 PF를 일으키고 분양을 하게되면 분양가 상승으로 가구당 수천만원이 오르는 수치였다. 그런데 금융시장 악화와 함께 부동산 시장 악화로 인해 미분양도 우려되었다. 2022년 12월 기준 울산의 미분양 주택은 약 1,400가구로 2021년 약 400가구에 비해 3.5배 증가한 수치였다. 결국 대우건설은 브릿지 대출 440억원을 대위변제하면서 시공권을 포기하였다.

부동산 시장악화와 함께 금리의 상승 원자잿값 상승으로 분양실적이 떨어지면서 건설업체의 PF 최종 상환부담의 전이 위험이 커지고 있다. 최근 한국신용평가는 '건설: 끝나지 않은 금융경색, 현실화되는 미분양 리스크' 보고서를 발표했는데 보고서에 따르면 시공능력 10위 이내 건설업체 중 PF보증 1000억원 이상인 합산 보증액은 2018년 11조원에서 지난 해 9월 20조로 확대되었다. 이 가운데 아직 분양이 진행되지 않은 미착공사업장에 대한 PF보증은 63%인 약 13조원에 달한다.

아직 분양을 진행하지 않은 미착공사업장의 비중이 과반을 차지하고 있는 점은 건설업체의 잠재적 부담요인으로 작용될 수 있다는 것이 한신평의 입장이다.

현재 건설 미분양 사태를 대구로 알아보자

전국 17개 시·도 가운데 미분양아파트가 가장 많은 현재 대구의 상황이 지난 2008년과 미분양 사태 당시와 비교해 봐도 미분양 증가세가 더욱 가팔라 더 큰 문제로 나타났다.

대구시에 따르면, 2022년 11월 기준 대구의 미분양 공동주택은 1만1700가구다. 같은 시기 전국 미분양 공동주택(5만8027가구)의 20%를 차지하는 규모다. 수도권 전체 미분양 공동주택 수(1만373가구)보다 많다.

대구시와 현지 건설·분양 업체 등은 입주를 앞둔 아파트 공급량이 2023년 3만5천여 가구로 정점을 찍은 뒤 점차 줄어 2025~2026년 비로소 적정 수요량을 맞추리라고 예상한다. ‘적정 수요량’이 어느 정도인지는 유동적이다. 대구시의 전체 주택 수는 100만5836가구, 이 가운데 아파트가 59만5392가구(2020년 기준)다. 2023년 한 해 공급량만 전체 아파트의 5.9% 규모에 이른다

대구상공회의소는 ‘미분양아파트 증가에 따른 영향 및 업계 애로사항 조사’ 결과를 발표했다. 보고서에 따르면 지난해 말 기준 대구의 미분양아파트는 1만3천445세대로 전국 17개 시·도 가운데 가장 많았으며 전체의 19.7%를 차지하고 있는 것으로 나타났다. 아파트거래량, 건설수주액, 주택담보대출 등 부동산경기 관련지표들이 모두 하락세를 보이고 있는 가운데 특히 건설수주액은 전국이 증가세를 이어가는데 반해 대구는 급격히 감소하면서 더욱 어려운 상황이다.

지난 2008년 미분양사태 당시 대구의 미분양은 2만1천379세대로 전국 16만5천599세대 중 12.9%를 차지했는데 현재는 19.7%의 비중을 차지하고 있고, 특히 2008년과 대비해 재작년부터 작년까지의 증가세가 더 가파른 점이 더 큰 문제로 나타났다.

대구 미분양 예측

대구는 1990년대 건립된 택지개발지구 아파트의 대부분이 20년 이상을 경과한 주택으로 노후화가 진행중이고 그 물량이 약 18만호를 넘어 전체의 약 1/3을 차지한다고 한다. 때문에 매년 2만가구 이상 지속해서 재개발, 재건축 물량이 나올거라는 전망이다.

대구가 부동산 규제 지역을 비껴가면서 2019년 분양가 상한제가 서울에는 적용됐지만 대구에는 적용되지 않았고 결국 사업이윤을 위해 대구에 자금이 많이 몰리기도했다. 그러나 버블이 붕괴되면서 아파트 공급이 쏟아져 나왔고 그 시기 금리 인상과 경기 위축이 맞물리면서 현재 대구의 부동산 거래는 사실상 정지되었다.

한국부동산원에 따르면 1542건(2021년 11월)이던 대구 아파트 매매 신고 건수는 777건(2022년 11월)으로 크게 줄었다

결국 2023년 1월 대구시는 주택시장이 안정되는 시점까지 신규 주택건설 사업계획 승인을 보류하기로 하였다.