1기 신도시, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법!!
23년 2월 7일 국토교통부에서 1기 신도시를 대상으로 한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 주요 내용을 발표하였습니다. 애초에 1기 신도시를 위한 특별법으로 알고 있었는데, 여론을 의식한 것인지, 아니면 침체된 부동산으로 인한 것인지 노후계획도시를 위한 특별법으로 내용이 발표되었습니다. 덕분에 더 많은 지역에서 해당 특별법에 관심이 쏠리고 있습니다.
정부가 기존의 도시정비법과 별개로 노후계획도시 정비사업에 대한 특별법을 만든 것은 아무래도 거대한 도시 단위의 정비는 기존 제도로는 시간과 비용으로 인해 추진되기 어렵다고 판단한 것입니다. 광역 단위의 정비는 대규모 거주민의 이주와 함께 주변지역의 주택 가격에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 이번 특별법에서 정하는 노후계획도시의 기준은 다음과 같습니다.
20년 이상, 100만㎡이상의 택지
전국에는 이런 규모의 택지가 1기 신도시를 비롯해 약 50여 곳이 있습니다. 서울의 목동, 상계동, 개포동과 대전의 둔산동, 부산의 해운대구 도 여기에 속합니다. 목동의 경우 이미 사업이 진행중에 있어, 특별법에 따라 다시 사업을 진행하게 되면 사업의 기간이 길어지기 때문에 기존의 사업방식으로 진행될 것으로 보입니다.
국토부에서는 노후계획도시의 기준을 제시했을 뿐 실제 노후계획도시에 구역을 지정할 권한은 지자체장에게 있습니다.
당장은 1기 신도시인 경기도 일산, 분당, 중동, 평촌, 산본이 선도지구(시범지구)가 되어 추진될 것으로 보입니다.
1기 신도시란?
1기 신도시란 노태우 정부 당시 부동산의 집값 안정과 주택난을 해결하기 위해서 서울 근교에 계획한 신도시를 말합니다. 성남신도시, 분당신도시, 일산신도시, 산본신도시, 중동신도시, 평촌신도시 이렇게 5곳이 1기 신도시에 포함됩니다.
사업추진절차
사업의 추진 절차는 다음과 같이 국토부장관이 수립하는 기본방침과 시장군수 수립 후 시도지사가 승인하는 기본계획 수립, 투트랙으로 수립하여 진행됩니다.특별정비계획을 수립하고 특별정비구역을 지정 및 고시하게 됩니다. 이는 주민제안 또는 시장의 직권으로 이루어지며 안전진단 완화 또는 건축 규제완화와 같은 특례가 적용됩니다. 심의는 통합심의로 이루어져 절차가 간소화되어 관리처분계획인가 후 착공에 들어갑니다.
국토부는 노후계획도시정비기본방침을 통해서 노후계획도시 개발을 위한 기본방향을 설정합니다. 각 지자체는 특례 적용 세부계획 등 구체적인 내용을 담게 되는데, 현재 국토부와 지자체는 기본방침과 기본계획에 대한 연구용역을 진행중이라고 합니다. 기본방침과 기본계획은 10년 주기로 수립하며 5년마다 타당성 검토를 받게 됩니다. 이후 기본방침 및 기본계획이 마련되면 지자체는 기본계획에 다라서 구역을 지정하게 됩니다.
특별정비구역은 단지를 통합해 사업이 진행되기 때문에 기본적으로 하나의 조합이 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정되며 불가피하게 사업시행자가 다수일 경우 사업 초기단계부터 모든 사업의 단계를 관리하고 지원하는 총괄사업관리자 제도도 도입된다고 합니다.
특별정비구역으로 지정되면 다음과 같은 장점이 있습니다.
* 재건축 안전진단이 면제 또는 완화되어 적용됩니다
안전진단 통과에서 최대 걸림돌인 구조안전성 비중을 축소하는 등 기준을 완화했는데, 특별법 적용 대상이 되는 특별정비구역에는 이보다 더 완화될것으로 보입니다. 대규모 광역교통시설같은 기반시설을 확충하는 등 공공성을 확보하는 경우에는 아얘 안전진단을 면제해주기까지 합니다.
* 용적률, 용도지역 등 도시, 건축규제가 완화됩니다
시행령 규정을 통해 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역으로 종상향하고 용도지역도 변경이 가능해집니다. 용적률이 최대 300%까지 가능해지고 일부 역세권 지역과 같은 경우 최대 500%를 적용해 고층 건물이 들어설 수 있으며, 특별정비구역을 ‘입지규제최소구역’으로 지정해 고밀 복합개발을 할 수 있습니다. 리모델링의 경우 현재 늘릴 수 있는 세대수가 전체의 15%인데, 특별법 시행시 약 20% 까지 늘리는 방안을 검토중에 있습니다.
* 사업의 절차가 간소화됩니다
통합심의 절차를 적용해 사업의 진행속도를 빠르게 할 수 있습니다. 지자체는 이주대책 수립을 주도하고 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지를 조성하고 재축이 진행되는 동안 주민들이 순차적으로 거주할 수 있는 순환형 주택공급을 추진합니다.
※노후계획도시 특별정비구역에는 각족 특례가 적용되고 그만큼 초과이익 환수를 통해 지역기반시설 재투자를 할 예정이라고 합니다. 초과이익환수는 이전에 말씀드렸다시피 임대주택 세대수, 기반시설, 생활SOC 등 다양한 방식의 기분채납으로 이루어지게 됩니다.
국토부 내용을 요약하면 다음과 같습니다.
국토부 내용 요약
① 특별법 적용대상 : ‘노후계획도시’
• 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만m2 이상의 택지 등
② 추진체계 : 기본방침 → 기본계획 → 특별정비구역
• (기본방침) 모든 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획수립·구역지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 제시(국토부)
• (기본계획) 특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획으로 구역지정 세부계획, 기반시설 확충 및 특례 적용사항 등을 포함(지자체)
• (특별정비구역) 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업 추진(지자체)
③ 특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원
• 재건축 안전진단 : 완화(공공성 확보 시 면제 가능)
• 토지용도 변경 및 용적률 상향
• 입지규제최소구역 지정 / 리모델링 세대수 증가
④ 각종 인·허가 통합심의로 사업절차 단축
⑤ 통합개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도 도입
⑥ 지자체 주도로 이주대책 추진 + 정부는 기본방침을 통해 이주대책 지원
⑦ 다양한 방식으로 적정한 초과이익 환수 → 기반시설 재투자 활용
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